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ＧＨＱ＆Ａ
収支計画シュミレーション
収支計画シュミレーション－２
コンバージョン
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ケース２ 一括借り上げ方式・不動産賃貸事業収支モデル
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| 次に一括借り上げ事業の場合の建築主（貸し主）から見た不動産賃貸事業収支のモデルシミュレーションを行います。建築物の条件はケース１と同様です。 |
| 基本設定条件 |
| 建物概要 |
準耐火構造 |
延べ床面積 550㎡ |
| ユニット数 |
２ユニット、定員１８名 |
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| 経営主体 |
民間事業者（借り主） |
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| 土地 |
自己所有地 |
約700㎡の平坦地 |
| １）設備投資計画 |
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１、初期投資内訳 |
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項目
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内容
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金額（単位千円）
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建築工事費
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建築工事費
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110,000
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設計監理費
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地質調査費等含む
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7,000
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開業時支出金
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不動産取得税、登録免許税
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評価額×3.2％
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2,112
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抵当権設定料
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借入金額×0.4%
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480
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工事中金利
|
建築工事費÷2×3％
|
1,755
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その他
|
建築工事費×１％
|
1,100
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消費税
|
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118100×5%
|
5,905
|
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合計
|
|
128,352
|
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| ２，
資金調達計画 |
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項目
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金額（千円）
|
償還法
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備考
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自己資金
|
5,352
|
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借入金
|
120,000
|
元利均等
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金利3%,30年返済
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敷金
|
3,000
|
解約時返済
|
家賃3ヶ月
|
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合計
|
128,352
|
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２）収入の部 |
| １，家賃収入（３年毎２％値上げ） |
|
項目
|
ユニット
|
単価／月（千円）
|
月額収入（千円）
|
年間（千円）
|
敷金（千円）
|
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家賃
|
２
|
500
|
1,000
|
12,000
|
3,000
|
|
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| ３）支出の部 |
| |
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|
項目
|
月額（千円）
|
年額（千円）
|
備考
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|
保険料
|
10
|
120
|
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|
建物固定資産税
|
133
|
1,598
|
土地建物評価×1.7%
|
|
修繕費
|
10
|
120
|
3，５年目２％上昇
|
|
合計
|
|
1,838
|
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| ３）収支計算（単位千円） |
|
項目
|
1年
|
2年
|
３年
|
4年
|
５年
|
|
収入
|
経常収入
|
12,000
|
12,000
|
12,240
|
12,240
|
12,485
|
|
その他収入
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
収入合計
|
12,000
|
12,000
|
12,240
|
12,240
|
12,485
|
|
支出
|
経常支出
|
1,838
|
1,838
|
1,840
|
1,840
|
1,843
|
|
借入金利
|
3,600
|
3,524
|
3,446
|
3,366
|
3,283
|
|
減価償却
|
4,443
|
4,443
|
4,443
|
4,443
|
4,443
|
|
支出合計
|
9,881
|
9,805
|
9,729
|
9,649
|
9,569
|
|
|
税引前損益
|
2,119
|
2,195
|
2,511
|
2,591
|
2,916
|
|
|
税金合計
|
263
|
275
|
337
|
355
|
436
|
|
|
当期損益
|
1,856
|
1,920
|
2,174
|
2,235
|
2,480
|
|
|
長期銀行返済
|
2,522
|
2,598
|
2,676
|
2,756
|
2,839
|
|
|
返済後キャッシュ
|
3,776
|
3,765
|
3,941
|
3,922
|
4,084
|
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| 遊休地の地主にとっての土地の有効利用の方法の一つである。事業者にしてみれば初期投資を押さえることができる、開設したい場所を選べる等メリットが多く、複数の事業所を展開する事業者はこの方法による場合が多い。賃料は周辺のワンルームマンションの賃料相場が参考になる。賃貸マンションと比べると空室の心配が不要、管理が楽である等の地主にとってのメリットも多い。また、横浜市のように市街化調整区域でも許可不要で建築できる地域の地主にとっては、非常に有効な土地利用策といえる。 |
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